Часто задаваемые вопросы? Недвижимость в Германии!

  • strict warning: Only variables should be passed by reference in /mnt/web6/c2/24/52026524/htdocs/invest-realty.com/www/modules/book/book.module on line 560.
  • : preg_replace(): The /e modifier is deprecated, use preg_replace_callback instead in /mnt/web6/c2/24/52026524/htdocs/invest-realty.com/www/includes/unicode.inc on line 345.
  • : preg_replace(): The /e modifier is deprecated, use preg_replace_callback instead in /mnt/web6/c2/24/52026524/htdocs/invest-realty.com/www/includes/unicode.inc on line 345.

Вопрос: От каких факторов зависит стоимость недвижимости в Германии?
 
Ответ: Цена недвижимости в Германии связана прежде всего с её расположением. В восточной части страны в связи с освобождением миллионов кв. м. жилья социалистической постройки цены пока значительно ниже чем в западой. Исключением являются Берлин и фешенебельные районы Потсдама, где уровень цен достаточно высок, но всё значительно ниже чем в традицинно богатых западных землях. Так например в Мюнхене средняя стоимость кв.м. примерно составляет 4 – 5 тыс. евро. На этом фоне недвижимость Берлина и Потсдама становится ещё более привлекательной.
 
Вопрос: Даёт ли приобретение недвижимости право получения вида на жительство в Германии?
 
Ответ: Гражданин одной из стран СНГ имеет право приобрести недвижимость в Германии независимо от наличия вида на жительство. Недвижимость может быть приобретена как на физическое, так и на юридическое лицо. Приобретение недвижимости в Германии не даёт права ходатайствовать о получении вида на жительство, однако при этом возникает право на получение въездной визы сроком до 90 дней. Наличие собственности в Германии способствует также получению гостевых и деловых виз.
 
Вопрос: Даёт ли покупка недвижимости в Германии право постоянного проживания в Германии?
 
Ответ:
Покупка недвижимости в Германии, не дает иностранцам права постоянного проживания в Германии, но владение недвижимостью является веским аргументом при рассмотрении заявления со стороны властей, так как это доказывает материальную независимость желающего получить разрешение на постоянное место жительства.
Вопрос о получении вида на жительство решается в индивидуальном порядке и зависит от многих факторов. Чтобы быстро и гарантированно получить вид на жительство в Германии, нужно открыть в Германии собственное дело. Для этого размер инвестиций в экономику Германии должен быть не менее 250.000 евро, а также количество наемных рабочих должно быть не менее 5 человек.
Если же финансовые возможности инвестора не настолько велики, то посольство рассмотрит данный случай индивидуально. И если посольство посчитает, что данный вид деятельности полезен для экономики и общества Германии, то существует вероятность, что посольством будет принято положительное решение в пользу заявителя.
 
Вопрос: Даёт ли владение недвижимостью в Германии льготы при получении визы и ПМЖ?
 
Ответ: Являясь владельцем недвижимости в Германии и имея действительную выписку из земельной книги "Grundbuch", Вы получаете право (без каких-либо дополнительных документов - приглашение и т.п.) на постоянное возобновление краткосрочной визы и право на пребывание в Германии до 90 дней в течение каждых 6 месяцев. Распределить эти 90 дней Вы можете на своё усмотрение. Факт владения недвижимостью не даёт оснований для подачи заявления на ПМЖ. Тем не менее, при наличии недвижимости и продолжительного пребывания в Германии по краткосрочной визе, можно с помощью адвоката решить этот вопрос. Главным критерием безусловно будет являться Ваша финансовая состоятельность как на момент подачи заявления, так и в будущем. Другими словами, если Вы не являетесь обузой для государства и, что не маловажно, нужны государству как специалист или как инвестор, то шансы получить разрешение на ПМЖ в короткие сроки очень высоки.
 
Вопрос: Став владельцем недвижимости, какие расходы я буду нести по ее содержанию?
 
Ответ:
Жилая плата (Hausgeld или Wohngeld) складывается из следующих составляющих: коммунальные услуги (Nebenkosten), услуги домоуправления (Hausverwaltung) и коммунальная касса (Instandhaltungsrucklage). Жилая плата оплачивается на счет домоуправления, которое распределяет ее дальше.
Коммунальные услуги (холодная и горячая вода, отопление, газ и т.д.) оплачиваются по устанавливаемому каждый год тарифу. В конце года делается перерасчет реально использованных коммунальных услуг согласно показаниям счетчиков. Если согласно полученным данным был использован больший объем коммунальных услуг, то в этом случае разницу необходимо будет доплатить. Если же было использовано меньше, чем оплачено, излишек возвращается. И на следующий год устанавливаются новые тарифы в соответствии с объемом потребления в прошлом году.
Поэтому при покупке недвижимости размер текущего тарифа оплаты коммунальных услуг особого значения не имеет, т.к. каждый житель Германии в конце года оплачивает только то, что действительно истратил. При среднем потреблении стоимость коммунальных услуг составляет примерно 2 евро за м2.
Услуги домоуправления. Каждый дом в Германии имеет свое домоуправление (управляющую компанию). Услуги домоуправления в Германии выполняют частные организации, отвечающие за поддержание чистоты и порядка в доме, обеспечение дома коммунальными услугами и своевременную их оплату жителями дома, а также за проведение мелких и крупных ремонтов здания и мест общественного пользования и т.д. Стоимость услуг домоуправления составляет в среднем от 20 до 40 евро, в зависимости от самого дома и объема оказываемых услуг.
Коммунальная касса. Служит для накопления средств на проведение мелкого или капитального ремонта здания и мест общественного пользования. На ежегодных собраниях владельцев и домоуправления принимаются решения о будущих мероприятиях, проводимых в доме (ремонт, покраска фасада, установка лифта, создание детской площадки и т.п.), а также об объеме средств, вносимых в коммунальную кассу. Решение принимается большинством голосов. После принятия решения каждый владелец квартиры в данном доме ежемесячно делает взнос в коммунальную кассу, средства из которой через определенное количество лет будут использованы по назначению. Размер взносов зависит от объема и стоимости предполагаемых работ и в среднем составляет от 20 до 40 евро. В домах, ожидающих капитальный ремонт, данная сумма может быть и выше. При покупке квартиры новый владелец автоматически становится косвенным владельцем части денег, уже внесенных в коммунальную кассу прошлым владельцем.
Подведем итоги: средний размер ежемесячной жилой платы по 2-комнатной квартире размером 50 м2 будет равняться около 130-160 евро. По 1-комнатной квартире размером 30 м2 – около 100-120 евро. Само собой разумеется, что по каждой конкретной квартире данная сумма может варьироваться.
 
Вопрос: Могу ли я претендовать на облегченную процедуру получения визы, являясь владельцем недвижимости на территории Германии?
  
Ответ:
Владельцы недвижимости на территории Германии могут обращаться в посольство Германии в своей стране за получением визы, предоставив документы, подтверждающие право собственности: договор купли-продажи и выписку из поземельной книги. При этом нет необходимости в бронировании отеля или покупки туристической путевки.
Каждая заявка рассматривается посольством в индивидуальном порядке. Если заявитель не имел проблем с властями или посольством Германии или своей страны, то существуют все основания для получения визы. Как правило, первую визу выдают на запрашиваемый срок, но не более 45 дней. Каждую последующую визу могут выдать на более долгий срок. А при частых поездках в Германии возможно получение годовой мультивизы с правом пребывания в стране 90 дней в полгода.
 
Вопрос: Какого вида недвижимость вы бы советовали приобретать приватному покупателю или инвестору, имеющему скромные возможности?
 
Ответ: Это прежде всего квартиры вторичного жилья в центральных районах города, где можно купить хорошую 2-3-х комнатную квартиру за сумму от 100.000 до 300.000€. Если же речь идёт о инвестициях, то приобретённую на вторичном рынке жилья квартиру можно сдать, при этом обычно достигается норма прибыли до 7% годовых. С учётом того фактора, что стоимость квартиры будет с течением времени расти это неплохое вложение капитала. При этом я бы советовал приобретать такие квартиры на аукционе, что может привести к экономии до 50% её реальной стоимости. Для участия в аукционе непосредственное присутствие покупателя не является обязательным, достаточно присутствие лица делегированного покупателем (таким лицом выступает чаще всег представитель маклерской конторы), предъявившего нотариально оформленную доверенность. В том случае, если доверенность оформлена не в немецком нотариате, она должна быть апостилирована.
 
Вопрос: Какие преимущества дает покупка недвижимости в Германии?
 
Ответ: Приобретение недвижимости в Германии не дает права на получение вида на жительство, но является веским доводом для получения мульти- визы в немецком посольстве. Существует несколько вариантов для получения вида на жительство в Германии, открытие фирмы, создание доп. рабочих мест, инвестиции в Германию. Мы работаем с опытными юристами, которые проконсультируют вас по этому или любому другому вопросу
 
Вопрос: Какие виды жилья вы бы советовали приобретать для личного пользования состоятельной публике?
 
Ответ: Конечно это и респектабельные квартиры в старых домах, являющихся памятниками архитектуры, дома и виллы, расположенные на парковых участках. Выбор весьма разнообразен! Например элитарная публика Германии предпочитает способные удовлетворить самый изысканный вкус усадьбы, прилегающего к Берлину Потсдама. Что касается новостроек в центре Берлина, то часто случается так, что квартиры раскупаются в тот момент, когда участок, ещё только обнесён забором.
 
Вопрос: Сколько стоит содержать квартиру в Германии?
 
Ответ: Если вы сдаёте в аренду объект недвижимости, то все платежи на его содержание и расходы на коммунальные услуги оплачиваются арендаторами. Квартплата (Miete) - состоит из коммунальных услуг, например, вывоз мусора, уборка улицы, отопление и водоснабжение плюс интерес хозяина.
Оплата электроэнергии, телефона и газа производится не через хозяина, а напрямую предприятиям электро- и газоснабжения и т.п., с которыми следует заключить соответствующие договоры.
Цена за Электричество кВт 0,15 евро Газовое отопление Кубометр 0,06 евро, Вода холодная Кубометр 1,76 Евро, Вода горячая Кубометр 5 евро
Кроме оплаты коммунальных услуг необходимо ежегодно вносить налог на недвижимость. Начисляется общий налог на квартиру и с земельного участка на котором стоит дом – 1,5% кадастровой стоимости. Страховка обязательна, если вы берёте кредит и она обходится вам в €200-300/год.
 
Вопрос: Сколько стоит квартира или дом в Берлине и по Германии в целом?
 
Ответ: По Германии разброс цен очень большой, например недвижимость на востоке Германии стоит ещё гораздо меньше , чем равноценная недвижимость на западе Германии. Да и на западе Германии в той же Баварии сильно отличаются. Вот например взять Нюрнберг - здесь квартиру новостройку можно приобрести ещё за 2500 за м2, то в Мюнхене такая квартира стоит от 4000 евро (конечно зависит ещё от района)
В Берлине ситуация следующая, квартиры новостройки начинаются от 2500 евро (причём в данный момент такие квартиры раскупаются ещё далеко до начала их строительства)
Вторичка начинается от 1500 евро за м2, престижная недвижимость начинается от 2500 евро за м2
 
Вопрос: Как я могу зарезервировать понравившуюся мне квартиру?
  
Ответ: Резервация объекта недвижимости производится с целью снятия выбранного объекта недвижимости с рынка продаж и начала оформления документов на покупку. Резервация объекта происходит путем внесения предоплаты, что доказывает серьезность намерений покупателя.
Как правило, предоплата вносится в размере комиссионных маклера, после чего объект резервируется за покупателем как со стороны нашей фирмы, так и со стороны продавца и больше никому не предлагается. На объекты ценой до 60.000 евро сумма резервации/маклерского гонорара составляет в среднем от 3.000 до 4.000 евро, включая НДС. На объекты ценой от 60.000 евро и выше – обычно 7,14%, включая НДС. Обратите внимание на то, что по каждому конкретному объекту сумма резервации может варьироваться. Пожалуйста, обращайтесь к нашим консультантам.
После внесения предоплаты между клиентом и нашей компанией заключается договор о предоплате и на нашем сайте ставится отметка о резервации того или иного объекта. Сразу после резервации нотариусу передаются документы по объекту недвижимости: выписка из Поземельной книги (Grundbuchauszug), протокол раздела здания (Teilungserklarung), договор аренды (Mietvertrag) (если имеется), на основании которых составляется предварительный договор купли-продажи.
 
 Вопрос: Могут ли иностранцы получить ипотечный кредит в немецком банке и на каких условиях?
  
Ответ: Получение кредита в банке Германии для иностранцев возможно, но как правило, на объекты недвижимости ценой примерно от 60.000 евро и выше. При этом необходимо иметь как минимум 50% собственного капитала (для граждан Германии часть собственного капитала гораздо ниже). Кредитные ставки по Германии – довольно выгодные, в среднем около 4,75-6% годовых. Первым делом банком рассматривается сам объект недвижимости, на который клиент желает получить финансирование: его цена, месторасположение, состояние, ликвидность. Если банк дает положительный ответ, от клиента требуется подготовка пакета документов о своей личности и финансовой ситуации с переводом на немецкий язык. После этого банк рассматривает саму личность заявителя и дает окончательное решение о выдаче кредита или отказе ввиде официального предложения о кредитовании с указанием срока, процентных ставок, проценте погашения тела кредита и т.д. Если клиент с данными условиями согласен, то потребуется его личное присутствие для подписания договора с банком. Вся процедура занимает в среднем от 2 до 3 месяцев.
 
Вопрос: На что влияет тот факт, что квартира находится в старом доме?
  
Ответ: Квартиры в очень старых домах, т.е. старше 100 лет, являются скорее преимуществом, чем недостатком.
Во-первых, такие дома являются памятниками архитектуры и очень ценятся и цены на квартиры в таких домах как правило выше, чем в других.
Во-вторых, почти все старинные дома были санированы и в прекрасном состоянии.
В-третьих, квартиры в таких домах имеют высокие потолки, паркет, красивые двери, т.е. то, что ценится.
В-четвертых, при покупке полностью дома, владелец вряд ли сможет сильно менять его архитектуру, т.е. это памятник архитектуры и Берлин стремится сохранить их в таком же виде, как они были до этого.
В-пятых, цены на квартиры в таких домах всегда растут и их покупка предоставит хорошую возможность вложения денег и перепродажи в будущем.
 
Вопрос: Если на квартире долги, что это значит для меня как покупателя?
  
Ответ: То, что на приобретаемом объекте недвижимости могут быть долга, покупателя волновать не должно, т.к. в Германии покупка недвижимости с долгами невозможна.
В договоре купли-продажи указывается, что продавец обязан за свой счет стереть все существующие долги или обременения или же достичь договоренности с кредиторами о способах их погашения.
Очень часто уже до подписания договора купли-продажи продавец предоставляет соответствующие документы о погашении существующих долгов или обременений (Loschungsbewilligung). Или же получение данного документа осуществляется после подписания договора купли-продажи и перед оплатой покупной цены. Одним из важных условий оплаты покупной цены является погашение продавцом возможных долгов и обременений. И только после этого нотариусом высылается уведомление о наступлении срока оплаты покупной цены (Falligkeitsbescheinigung). Таким образом покупателю гарантирована покупка объкта недвижимости, свободного от долгов и обременений. Все существующие задолженности и обременения стираются из поземельной книги.
Зачастую наличие долгов даже играет положительную роль, т.к. очень часто в таких случаях объекты недвижимости продаются по цене ниже рыночной.
 
Вопрос: Какие дополнительные расходы я буду нести при покупке недвижимости?
  
Ответ: При покупке недвижимости покупатель несет следующие расходы:
1) Нотариальное оформление и расходы на перерегистрацию прав собственности: по объектам ценой от 20.000 евро – 1,5-2% от покупной цены, зафиксированной в нотариальном договоре купли-продажи. По квартирам ценой до 20.000 евро – 2-3% от цены, зафиксированной в нотариальном договоре купли-продажи.
 2) Одноразовый налог на приобретение недвижимости: в Берлине 4,5%, в других федеральных землях – 3,5% от цены, зафиксированной в нотариальном договоре купли-продажи.
 3) Комиссионные маклера зависят от объекта недвижимости, его цены, а также количества посредников. На некоторые объекты комиссионные уже включены в указанную цену. На объекты ценой до 60.000 евро комиссионные составляют, как правило, 3000-4000 евро, включая НДС. На объекты ценой от 60.000 евро комиссионные составляют стандартные по Берлину 7,14%, включая НДС. Комиссионные по каждому объекту могут отклоняться от указанных размеров. Для более подробной информации, обращайтесь, пожалуйста, к нашим консультантам.
 
Вопрос: Если я хочу приобрести квартиру в Германии, но не могу лично присутствовать при покупке?
  
Ответ: Для покупки недвижимости в Германии личное присутствиее совсем не обязательно. Мы уже давно и успешно практикуем схему т.н. «покупки по-телефону». В этом случае клиенту не обязательно лично присутствовать при подписании договора купли-продажи или при оформлении документов.
После внесения предоплаты мы подготавливаем все необходимые документы на покупку, а нотариус составляет предварительный договор купли-продажи, который переводится на русский язык и высылается клиенту на ознакомление и согласование.
В это время клиент оформляет у нотариуса в своей стране по высланному нами образцу доверенность представителю нашей фирмы на подписание договора купли-продажи. После этого на доверенности ставится апостиль в министерстве юстиции, а также делается перевод на немецкий язык в бюро переводов. Данная доверенность оформляется только на покупку определенного объекта недвижимости и только по указанной цене. Представителем нашей фирмы подписуется договор купли-продажи по доверенности от имени клиента. После этого наша фирма обрабатывает всю поступающую корреспонденцию, связанную с покупкой, а нотариус занимается дальнейшей перерегистрацией прав собственности на покупателя.
 
Вопрос: Когда я должен оплачивать покупную цену квартиры и каким образом?
  
Ответ: Сущестует несколько схем оплаты покупной цены:
1) Самый распространенный способ – оплата напрямую на счет владельца после подписания договора купли-продажи и выполнения предпосылок для оплаты. Предпосылками для оплаты покупной цены являются: погашение продавцом возможных задолженностей и долгов по квартире, оплата покупателем разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если требуется), внесение нотариусом предварительной записи в поземельную книгу о новом владельце.
В данном случае как продавец, так и покупатель защищены. После оплаты покупной цены предварительная запись в поземельной книге гарантированно будет изменена на окончательную регистрацию нового владельца.
2)  Внесение покупной цены на трастовый счет нотариуса сразу после подписания договора купли-продажи. В этом случае на покупателя открывается специальный транзитный счет, на который клиент вносит покупную цену за кваритру, а также зачастую дополнительные расходы на покупку.
Деньги хранятся на данном счету до тех пор, пока не будут выполнены все предпосылки для оплаты покупной цены: погашение продавцом возможных задолженностей и долгов по квартире, оплата покупателем разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если требуется), внесение нотариусом предварительной записи в поземельную книгу о новом владельце. После этого нотариус переводит покупную цену на счет владельца.
3)  Внесение покупной цены на трастовый счет нотариуса до подписания договора купли-продажи. В этом случае вначале покупная цена вносится на счет нотариуса, после этого подписывается договор купли-продажи, выполняются предпосылки к оплате и после этого владелец получает свои деньги.
 
Вопрос: Могу ли я оплатить продавцу покупную цену на месте наличными?
  
Ответ: Нет. Покупная цена оплачивается путем безналичного расчета после подписания договора купли-продажи и выполнения всех предпосылок к оплате: погашение продавцом возможных задолженностей и долгов по квартире, оплата покупателем разрешения управляющего на вступление в общество владельцев (если требуется), внесение нотариусом предварительной записи в поземельную книгу о новом владельце.
Таким образом права покупателя защищены, т.к. продавец получает свои деньги только после погашения возможных задолженностей по квартире, а также после предварительной регистрации покупателя в качестве владельца в поземельной книге.
 
Вопрос: Какой доход я буду получать в случае покупки квартиры, сданной в аренду?
  
Ответ: Чистый доход с аренды можно рассчитать двумя способами: горячая аренда минус жилая плата или холодная аренда минус расходы на домоуправление и коммунальную кассу.
Горячая аренда (Warmmiete) состоит из холодной аренды + коммунальные услуги (Nebenkosten), т.е. полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор. Размер горячей аренды, как правило, интересует арендатора, т.к. эту сумму он должен оплачивать владельцу квартиры.
Холодная аренда (Kaltmiete) является арендной платой за вычетом коммунальных услуг. Размер данной арендной платы интересует владельца недвижимости, т.к. коммунальные услуги оплачиваются им далее домоуправлению, а холодная аренда остается у него на руках. Из холодной аренды владелец недвижимости должен оплатить услуги домоуправления (Hausverwaltung), а также делать ежемесячные взносы в коммунальную кассу (Instandhaltungsrucklage). В каждом доме размер данных платежей разный, но в среднем около 50 евро в месяц.
Жилая плата (Hausgeld, Wohngeld) - общая сумма расходов по квартире, т.е. коммунальные услуги + домоуправление + коммунальная касса.
 
Вопрос: Что такое горячая и холодная аренда?
  
Ответ: Горячая аренда (Warmmiete) состоит из холодной аренды + коммунальные услуги (Nebenkosten), т.е. полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор. Размер горячей аренды, как правило, интересует арендатора, т.к. эту сумму он должен оплачивать владельцу квартиры.
Холодная аренда (Kaltmiete) является арендной платой за вычетом коммунальных услуг. Размер данной арендной платы интересует владельца недвижимости, т.к. коммунальные услуги оплачиваются им далее домоуправлению, а холодная аренда остается у него на руках. Из холодной аренды владелец недвижимости должен оплатить услуги домоуправления (Hausverwaltung), а также делать ежемесячные взносы в коммунальную кассу (Instandhaltungsrucklage). В каждом доме размер данных платежей разный, но в среднем около 50 евро в месяц.
 
Вопрос: Сколько стоит аренда помещения в Берлине?
 
Ответ: Цены на коммерческую недвижимость в Берлине. Предложение объектов в сфере деловой недвижимости в Берлине многообразно. Цена за 1 кв. метр зависит как от обо- рудования помещений, так и от места их расположения. На окраине города арендные цены на офисные помещения составляют от 7,00 до 10,00 € /м², в центре города – от 11,50 до 20,50 € / м².
 
Вопрос: Если я покупаю квартиру, сданную в аренду, могу ли я в ней проживать и когда?
  
Ответ: Почти все договоры аренды в Германии заключаются на неограниченный срок с правом расторжения согласно законодательству Германии. Это означает, что арендатор проживает в квартире так долго, сколько ему пожелается, если владелец недвижимости не решит использовать ее для собственного проживания. В случае необходимости выселения арендатора, владелец должен направить в его адрес специальное уведомительное письмо, в котором он информирует арендатора о своих намерениях лично проживать в квартире и просит его покинуть квартиру в течение определенного срока. Согласно законодательству Германии, если арендатор проживает в квартире менее 8 лет, то ему предоставляется срок на выселение 3 месяца. Если же арендатор проживает в квартире более 8 лет, то на выселение ему дается 9 месяцев.
По желанию владельца договор аренды может быть заключен на определенный срок. В этом случае договор теряет силу по истечении указанного срока, после чего арендатор должен покинуть квартиру.
 
Вопрос: Могу ли я открыть счет в немецком банке?
  
Ответ: Иностранные граждане могут открыть счет в немецком банке, но только в банках и филиалах, работающих с иностранными клиентами. Для открытия счета понадобится загранпаспорт, а также справка о доходах.
Наша компания работает с одним из самых крупных банков Германии Deutsche Bank, имеющем государственную гарантию вкладов. Для клиентов нашей фирмы услуга открытия счета – бесплатная. После открытия счета клиент получает доступ к своему счету on-line и может совершать любые операции со своим счетом в режиме on-line, что очень удобно для иностранных граждан.
 
Вопрос: Каково примерное распределение размера рендитов и стоимости жилья в зависимости от района Берлина?
  
Ответ: Как правило самыми дорогими районами Берлина считаются центральные районы, т.е. Charlottenburg, Schoneberg, Prenzlauer Berg, Mitte, Tiergarten, Wilmersdorf и южные районы, такие как Dahlem, Steglitz, Zehlendorf, Nikolassee. Южные районы популярны из-за близости к лесу и озёрам, здесь много вилл, загородных домов. Цены на кв.м. в центральных районах колеблется в пределах 1500 -6000 евро. Это зависит от многих факторов: год постройки, состояние квартиры, статус (сдана в аренду или пустая), метраж и т.д. В южных – цены примерно такие же. Квартиры в таких районах обычно покупают для собственного проживания или с целью получения долгосрочной прибыли, т.е. перепродажи недвижимости в будущем. Рендиты, как правило, не высоки, в районе 3%, т.к. цены высокие, а арендная плата не намного выше, чем в недорогих районах. Почти 80% арендаторов в этих районах имеют старые договоры аренды, а по немецкому законодательству владелец может повышать арендную плату на 20% каждые три года. Человек, покупающий здесь недвижимость, платит за месторасположение. Это районы с потенциальным ростом капитала.
Самыми выгодными районами для получения краткосрочного дохода, т.е. от сдачи в аренду, являются Tegel, Reinickendorf, Wedding, Pankow, Tempelhof, Neukolln, Marzahn, Hellersdorf, Biesdorf. Т.к. цены на квартиры в этих районах пока не высоки, от 600 до 1500 евро за кв.м, а арендная плата не намного ниже элитных районов. Рендиты в этих районах могут достигать 5-7%.
Районы, находящиеся в непосредственной близости к центру, такие как Kreuzberg, Friedrichshain на данный момент растут в цене. Цены на квартиры в этих районах могут доходить до 2500 евро за м2.
По каждому конкретному объекту цены и рендиты могут отклоняться от обычных
 
Вопрос: Каким образом я могу повысить арендную плату в своей квартире?
  
Ответ: Согласно немецкому законодательству арендная плата может повышаться не более, чем на 20% за три года. Таким образом государством поддерживается уровень арендных плат и защищаются права арендаторов. Исключениями могут служить случаи, когда в квартире был проведен качественный ремонт или же были улучшены жилищные условия. Но в тоже время арендная плата не должна превышать актуальный уровень рыночных цен на аренду в том же районе, в доме и квартире такого же качества.
Если же после выселения прежнего арендатора заключается новый договор аренды с новым арендатором, то в этом случае владелец имеет право поднять арендную плату до уровня рыночных цен на аренду в данном районе.
 
Вопрос: Какая минимальная цена на сегодняшний день, учитывая, что покупают сразу несколько объектов?
 
Ответ: Как правило, объекты принадлежат разным владельцам, поэтому уменьшение цены может быть, только в индивидуальном порядке на стадии осмотра объекта. Мы оказываем активное содействие нашим клиентам в уменьшении цены при осмотре, это проще сделать если Вы захотите воспользоваться услугой архитектора, оценивающего состояние объекта и участвующего в осмотре с Вашей стороны.
 
Вопрос: Каковы минимально возможные комиссионные, налоги и прочие расходы?
 
Ответ: Комиссионное вознаграждение можно указать в привязке к конкретному объекту или объектам, оно может варьироваться. На некоторые объекты комиссионного вознаграждения нет вовсе. Подробный расчет доходности с указанием расходных и доходных частей, а также ежемесячного денежного потока мы можем предоставить в привязке к конкретному объекту.
 
Вопрос: На какой срок сдан объект в аренду?
 
Ответ: Жилые объекты не имеют конкретного срока проживания, как правило, договора заключаются на срок 1,3,5 лет и пролонгируется при желании хозяина. В среднем по западной Германии процент несданных квартир находится на уровне 1%, по восточной около 4%. По законодательству Германии собственник вправе выселить арендатора, письменно уведомив его за 3 месяца.
 
Вопрос: Как вы организовываете просмотр?
 
твет: Вы сообщаете нам, какие объекты хотите осмотреть и желательное время для приезда. Мы связываемся с хозяевами и встречающей стороной и договариваемся о конкретном времени осмотра. Вас встречают в аэропорту или на вокзале, помогают разместиться в отеле, отвечают на появившиеся вопросы и организуют просмотр при участии хозяина.
 
Вопрос: Сколько объектов мы сможем просмотреть за один день?
 
Ответ: Количество просмотренных объектов зависит от их удаленности друг от друга, за день можно осмотреть около 3 объектов, конкретнее составить план осмотра можно связавшись со всеми продавцами. Немцы очень пунктуальны и осмотр всегда проходит четко в назначенное время.
 
Вопрос: Можно ли купить объект на несколько человек?
 
Ответ: Купить объект на несколько человек можно, в этом случае каждый участник получает равную долю объекта. Кредит в этом случае привлечь не получится. Для того, чтобы оформить объект на нескольких человек и при этом с привлечением кредита - Вам надо оформлять его на фирму, лучше на зарегистрированную в России или СНГ. В этом случае каждый участник фирмы будет иметь долю собственности, равную своей доле в фирме. В данном случае можно прокредитовать объект до 40% его оценочной стоимости.
 
Вопрос: Не произойдет ли так, что я куплю многоквартирный дом, а там скоро понадобится делать ремонт?
 
Ответ: При проектирование и строительстве домов в Германии закладывается минимальный срок жизни для них от 100 лет. К каждому дому прикреплена управляющая компания, которая по закону обязана следить за состоянием дома и заниматься его обновлением и ремонтом. За состоянием квартир следят арендаторы в соответствии с договором аренды. Но в любом случае рано или поздно какой-то ремонт потребуется. Для того, чтобы изыскание средств на ремонт для владельца не было неприятной неожиданностью, управляющие компании ежемесячно собирают отчисления и аккумулируют их на специальном счете. При необходимости делать ремонт средства берутся с этого счета. В среднем отчисления составляют 5-11 евро на 1 кв.м. в год. При продаже недвижимости, оставшиеся на счете и не использованные средства, возвращаются хозяину. Также при желании мы можем предоставить услуги архитектора, который даст заключение о состоянии объекта, что придаст Вам спокойствия или информации к размышлению, а так же поможет снизить цену при покупке.
 
Вопрос: Каковы гарантии законности сделки?
 
Ответ: Гарантом, прежде всего, выступает нотариус Германии, который регистрирует Вас в поземельной книги как собственника, перед этим нотариус полностью проверяет все обременения и юридическую чистоту недвижимости. Также, если вы оформите кредит, то дополнительную гарантию обеспечит банк.
 
Вопрос: Каковы мои расходы при осмотре недвижимости?
 
Ответ: Расходы при осмотре недвижимости состоят из билетов, стоимости проживания и сопровождения при осмотре (бензин, переводчик при необходимости, сопровождающий). В случае платного сопровождения стоимость услуг включается в сумму маклерской комиссии при покупке. Так же Вы можете самостоятельно добираться до интересующих объектов, в этом случае плата за сопровождение не взимается, главное при этом - быть в назначенное время в назначенном месте. Мы советуем воспользоваться платными услугами при осмотре так как Вы получаете ряд преимуществ помимо экономии средств, в том числе и бесплатную консультацию по любому вопросу от сопровождающей стороны. Доставкой до объекта занимается специализирующаяся на пассажирских перевозках транспортная компания на современных машинах бизнес класса, пассажиры застрахованы при перевозке. Стоимость этих услуг оплачивается по факту оказания.
 
Вопрос: Кто платит коммунальные платежи, если я собственник недвижимости?
 
Ответ: В случае если вы собственник недвижимости и сдаете ее в аренду, то коммунальные платежи распределяются между арендаторами. Если вы собственник и живете в вашей квартире на постоянной основе, то Вы платите коммунальные платежи самостоятельно.
 
Вопрос: Возможно ли досрочное погашение кредита?
 
Ответ: Досрочное погашение возможно в том случае, если Вы выбираете схему с плавающей процентной ставкой, которая пересматривается каждый год. В момент пересмотра Вы можете погасить кредит полностью. При классическом ипотечном кредите досрочное погашение невозможно без уплаты штрафных санкций.
 
Вопрос: Существует ли тенденция к росту в цене недвижимости в Германии?
 
Ответ: Да, в среднем прирост недвижимости в цене составляет порядка 4-6% в год. Также растут и арендные ставки, что составляет 2-3 % в год. Германия стабильная страна, с четко работающими законами, что обеспечивает гарантию от резких колебаний цен как в большую, так и в меньшую сторону.
 
Вопрос: Какова вероятность, что многоквартирный дом будет простаивать без арендаторов?
 
Ответ: В восточной Германии несданными являются 3-5 % квартир, в западной Германии около 1%. В интересах управляющих компаний, чтобы квартиры были все заселены, так как развитая конкуренция среди фирм по управлению имуществом, побуждает их к активным действиям по поиску арендаторов.
 
Вопрос: Зачем нам подписывать с Вами договор, если я не собираюсь покупать недвижимость прямо сейчас?
 
Ответ: Заключение сервисного договора не обязывает Вас совершать покупку или вносить предоплату, но является подтверждением серьезности Ваших намерений по работе в этом вопросе. Также, к сожалению, можно констатировать, что случаи обмана или не выполнения обязательств со стороны клиентов случаются время от времени и для предотвращения недопонимания в договоре четко прописаны принципы работы и ответственность сторон.
 
Вопрос: Почему такой большой % за услуги маклера и возможно ли обсуждение вопроса по его уменьшению?
 
Ответ: В Германии, как и во многих других странах, существует негласное правило - если недвижимость продается по рыночной цене, то комиссионное вознаграждение оплачивает продавец, если же объект продается по цене ниже рыночной, то эти расходы несет покупатель, возможна и совместная оплата в некоторых случаях. В настоящий момент средняя цена за кв.м. в западной Германии составляет 1600 евро на вторичном рынке. Касательно работы по подбору высокодоходных объектов, то в ней участвует несколько сторон, и при этом, каждая сторона делает свою работу. В процессе подбора объектов задействуются всевозможные агентства, частные лица, банки, управляющие компании и другие стороны с единственной целью - найти объект с доходностью значительно выше среднего уровня (3-4%% для западной Германии - это средний показатель) и ценой значительно ниже рыночной. Такие объекты всегда продаются по личным причинам (болезнь, выход на пенсию, необходимость денег для поддержания бизнеса, и т.п. но чаще всего при разводе во избежание раздела недвижимости). Из всего перечисленного вытекает, что комиссионное вознаграждение на услуги по подбору недвижимости с высокой доходностью и по цене ниже рыночной, к сожалению, уменьшить не представляется возможным из-за большого состава рабочей группы, хотя мы понимаем, что сумма получается приличная, и всячески стараемся уменьшить конечную цену объекта чтобы ее компенсировать. При составлении инвестиционного плана мы всегда учитываем комиссию и НДС, что создает реальную картину доходности. Также мы ведем активную работу по поиску объектов без комиссии для покупателя, перекладывая эту составляющую на продавца.    
 
Вопрос: Каков ваш опыт работы работаете на этом рынке?
 
Ответ: Мы организуем работу посредством партнерской сети компетентных людей и компаний, распределяя работу таким образом, чтобы каждый человек делал ту работу, в которой он имеет значительный опыт. С Вами будут работать люди, имеющие более чем десятилетний стаж в работе на рынке недвижимости и банковском деле, что позволяет решать множество типичных вопросов более простыми способами и с частным подходом к их решению. Это особенно актуально в вопросах кредитования, при помощи наших партнеров вероятность получить кредит практически 100%! Мы поможем максимально снизить цену при осмотре объекта в компетентном разговоре с хозяином. Также в наш принцип работы входит постоянное взаимодействие с клиентом после покупки по любым вопросам. Многие услуги мы предоставляем самостоятельно (управление, поиск арендаторов, архитектор, налоговый консультант, приглашения для получения годовых мульти виз и т.п.), это позволит значительно снизить расходы по содержанию объекта после покупки, тем самым увеличив доход!
 
Вопрос: Почему вы продаете объекты по цене, значительно ниже рыночной?
 
Ответ: Мы занимаемся целенаправленным поиском объектов, которые продаются по заниженной цене. Эти объекты всегда продаются по личным обстоятельствам конкретного владельца или банками за долги. За свою работу мы, как правило, берем комиссионное вознаграждение с покупателя, а не с продавца, как это обычно бывает при продаже квартир по их рыночной цене.
 
Вопрос: Как потом объекты продать по рыночной цене, кто этим будет заниматься?
 
Ответ: Этим будут заниматься различные агентства недвижимости в Германии и их агенты в других странах. Покупая квартиры по заниженной цене и перепродавая их потом по рыночной Вы будете должны заплатить налог, хотя в некоторых случаях этого можно избежать.Продажа жилья, находившегося в собственности более 10 лет, частным лицом налогом не облагается. Если объект находился в собственности меньший срок, то доход от прироста капитала от сделки облагается налогом на спекуляцию (Spekulationssteuer), составляющим 25%. Величина получаемого продавцом дохода определяется не простым вычитанием продажной цены из покупной, а учитывает комплекс расходов, понесенных в свое время для приобретения дома или квартиры. Например, можно вычесть налог, уплаченный при покупке, нотариальные и маклерские услуги. Если продажа состоялась по цене приобретения или ниже, то такая сделка также не облагается налогом.
 
Мы можем предоставить Вам дополнительную услугу по перепродаже квартир по рыночной стоимости после покупки. Об условиях работы в этой области Вы можете узнать у нас!

Недвижимости, продажа недвижимости, коммерческая недвижимость, рынок недвижимости, недвижимость в берлине, недвижимость в германии, квартиру в берлине, зарубежная недвижимость, купить дом в берлине, недвижимость германии, недвижимость в германии купить, продажа недвижимости германии, элитная недвижимость в германии.

Рынок недвижимости германии, жилая недвижимость германии, аренда недвижимости в германии, инвестиции в недвижимость германии, дом в германии, квартиры в германии, недвижимость в германии, жилье в германии, виллы в германии, аренда квартир в берлине, продажа квартир в берлине, бизнес в германии, вид на жительство в Германии, ведения бизнеса в германии, продажа готового бизнеса в Берлине

Продажа бизнеса в Берлине, продажа бизнеса в Германии, продажа готового бизнеса в германии, подбор готового бизнеса в Германии, бизнес в Германии, вложить капитал, финансовые вложения, капиталовложение в Европе, покупка бизнеса в Германии, покупка бизнеса  в Берлине, купить предприятие, готовый бизнес в Германии.

Открыть фирму в Германии, покупка предприятия в Германии, инвестировать в Германии в Европе, инвестировать в Германии, купить предприятие готовый бизнес в Германии, купить предприятие в Германии, покупка готового бизнеса в Германии, покупка и перерегистрация фирм в Германии, вложить капитал в Германии, бизнес в Германии, купить готовый бизнес в Германии, купить предприятие в Германии, открыть фирму в Германии, покупка предприятия в Германии, капиталовложение в Германии.

Инвестировать в Германии Европе, вложить капитал, финансовые вложения капитала в Германии, бизнес иммиграция в Германию, инвестировать, ипотека, инвестиции, агентство, квартира, маклер, маклерское, германии, берлине, квартира, зарубежная, услуги, кредит, отель, рестораню